溫州人炒商鋪六大秘笈(上)

　一、養旺鋪如養肥豬
　　
　　近年來專注于南京商鋪投資的溫州人姜友年，40來歲，清清瘦瘦，很有學者氣質，被南京炒鋪圈內人士公認為“養鋪高手”。在許多溫州人炒鋪一哄而起“撈一把就走人”的躁熱中，在短線鋪價突上突下的風雨飄搖中，姜友年似乎總能一直穩坐釣魚臺，手頭總有七八個鋪位不急不躁地慢慢培育著，最后他卻取得了比很多短線炒鋪者高出數倍的贏利，如今手頭的15個商鋪總價位在1800萬元以上。
　　
　　但姜友年卻自嘲自己“養鋪高手”的名頭應改為“養豬高手”:你看我投資商鋪的過程真還就像養豬，先精挑細選價格便宜但將來極可能“長膘”的商鋪回來，然后慢慢而耐心地養著它，不是誰出價高就租給誰，而是精心給它選合適的“食物”，盡心培育著它升值“長膘”，最后在真正養肥升值后再從容賣掉它，然后又進行下一輪的類似飼養過程。
　　
　　“不過，養鋪對我來說真是成功的唯一制勝法寶，且其中訣竅甚多。”他說。
　　
　　街鋪更好養
　　
　　“投資者想要取得商鋪投資的良好收益，‘養鋪’是達到這一目標的重要途徑，投資者可以通過‘養鋪’取得租金、房價雙雙上升的疊加收益。”姜友年說。
　　
　　而時下商鋪市場上商鋪投資有兩種基本的類型可以選擇，一種是商場分割式的商鋪，另一種是獨立式的街鋪。哪種商鋪投資性更好呢？
　　
　　姜友年回答：“我喜歡選擇街鋪。商場分割式商鋪雖然收益確定，但是相鄰關系復雜，產權經營管理權等權屬概念含糊，不好培育;而街鋪雖然收益前景不明朗風險大，但權屬明晰，可控制性與自主性都很強，受相鄰關系影響較小，投資者可以根據商鋪價值變化規律進行‘養鋪’，以時間換得(升值)空間，從而使得投資收益最大化。”
　　
　　至于應選擇什么樣的街鋪進行“養鋪”，姜友年認為：投資者應該選擇有區域發展規劃、升值潛力尚未完全體現出來的商鋪來實施“養鋪”計劃。
　　
　　而姜友年自己去年選購的5個小商鋪，全在南京市城西的一個新開發居住區內的商業街。
　　
　　精心制訂“養鋪”計劃
　　
　　姜友年一般把自己的“養鋪”計劃分為三個階段：在居住區剛建成的兩年里，他會選擇引進經營裝潢、五金、電器或建材等業種。因為在這一個時期里，商圈內最有效、最迫切的商業需求是家庭裝飾的配套服務，此時提供與居家裝飾相關的服務能使商鋪變得有價值，并可取得一定的租金收益。
　　
　　而在兩年以后，家居裝飾進入尾聲，人口入住率達到一定水平、尚未達到高峰之際，人們需要的是零售業的服務，而此時大型零售企業尚未進入。這時姜友年會把商鋪出租給便利店，因為此時的便利業態最適合社區內服務需求，其提供的服務最有價值，而且租金向上提高，超過建材裝潢行業的租金水平，他的商鋪的使用價值會得以體現，市場價格會開始向上攀升。
　　
　　而當商業街市進入成市階段以后，主力商業紛紛進入商圈，姜友年會給商鋪設定個性化強、代替難度高的業種，如時裝店、鞋店、飾品店。這樣做除了避免與主力商業正面競爭，減少出租風險之外，更重要的一條是為了提高商鋪的產租能力而引進邊際利潤高、租金承受能力強的業種，在他取得較高的租金收益的同時，還間接地提升了商鋪的市場價格，因為此時商鋪市場上一般的定位方法就是以租金收益作為參數來研究、分析、制訂商鋪的市場價格的。
　　
　　姜友年自信地說：“最后我這5個商鋪的情況肯定如以前我操作過的商鋪一樣，租金呈穩定的曲線上升，低開高走、逐漸推升，而升高的租金不但指示著我商鋪投資的年租金收入在增加，而且提示著我的商鋪售價在上漲。”
　　
　　二、商鋪投資進入“技術時代”
　　
　　從2005年的市場情況來看，全國各大城市越來越多的新商鋪投入使用，同時越來越多的投資人關注著商鋪投資中的寶藏，顯然商鋪投資已告別了“能輕易買到原始股的童話時代”，所以我們的投資者需要有基本的投資技巧和賺錢門道。
　　
　　介紹商鋪投資技術的資料開始大量涌現，但商鋪投資最基本三個黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關系。
　　
　　告別“童話時代”
　　
　　香港人把投資分為“金、銀、銅、鐵”四個檔次，而把商鋪投資列為“金”。在1995-1997年之間，臨近香港的廣州人得香港人投資真傳之先，他們中一些人率先悄悄投資商鋪，取得了“驢打滾”式的令人匝舌的極高投資回報率。
　　
　　1999年后，溫州、永康、金華等地的浙江人，開始續寫中國商鋪投資的早期童話。他們在江浙、上海等地購買的商鋪在短短二三年里，價格翻了好幾倍。
　　
　　2000年后，商鋪投資獲得高額利潤的普遍現象開始被越來越多的人關注，“買股不如買鋪”、“一鋪養三代”等投資格言開始出現。
　　
　　然而在2003、2004這兩年里，全國商鋪投資悄然升溫，越來越多的投資人開始關注買鋪機會，同時全國各大城市新建投入的商鋪也越來越多，一些還抱著“逢鋪就買、買了就賺”觀念的投資人開始遭遇商鋪投資風險：風險之一，是在全國某些偏僻區域出現了商鋪開發過熱、投資者非理性跟風被套的現象。比如在山東某個以炒作“黃牛”而聞名的農業小城，加上農業人口全縣不足40萬人，卻大建商貿城80萬平方米，結果那些不聞不問、逢鋪就買的外地投資者，商鋪閑置；風險之二，是在全國各大城市中都出現了少量“死鋪”。這些“死鋪”，有的地勢太偏沒有人氣，有的在某商業區商鋪數量太多而被“輪空”，有的是在城市改造過程中被大量人口遷出的二手商鋪。
　　
　　然而從目前2005年的市場情況來看，雖然商鋪投資開始告別“買了就賺的原始股童話時代”，但是仍大有可為，一些有利因素也令投資者怦然心動:其一是中國商業每年高速發展，刺激著商鋪需求。在中國各大城市，盡管目前多已商鋪林立，但近十年來商業銷售額每年都以至少8%的幅度遞增，而每年商鋪總量的增長卻低于此速度，揭示著總體而言中國商業的發展仍需要新建更多的商鋪;其二是土地市場正在規范，限制商鋪開發與供應過熱。如國務院下達了《規范土地市場通知》，而上海市在此之前已開始實施類似的“127號文件”，限制隨意更改土地性質為商業用地，這無疑保護著商鋪價格健康平穩地上升。
　　
　　“技術時代”的賺錢機會
　　
　　中國商鋪投資告別“童話時代”而進入“技術時代”之時，我們只有從實戰中摸索出真本領，才能以理性和智慧穩賺！
　　
　　那么“技術時代”的賺錢機會在哪里呢？
　　
　　首先，雖然各地的商鋪投資被一致看好，但商鋪是一種地域性、個性化十分強的產品，不同區域商鋪的獨立特征很明顯，所以在同一時期肯定“有的商鋪是海水，有的商鋪是火焰”，投資價值大相徑庭，決不能不作比較地“逢鋪就買”。
　　
　　其次要關注各地的動態發展，特別是宏觀經濟、城市發展、規劃方面的信息，商鋪價值的改變往往隱藏這些變化之中。
　　
　　比如上海商鋪為什么能在近年升值幅度最大且上升平衡？這顯然與其國際大都市的進軍步伐和政府部門的合理城市規劃這兩點變化密不可分。再如近年廣州、北京兩地商鋪價值為什么會較長低迷、最近上揚，這顯然與以下三個變化密不可分：當時商業活動受SARS打擊較大;其后政府推出了多項扶植政策;最近吸引了大量國際投資客涌進。
　　
　　與此同時，交通環境的變化也是影響商鋪投資的一個重大因素。比如最近一些城市的交通改善明顯，催生了不少新的商業熱點和商業旺地，如主題商嘗shoppingmall（大型購物中心）、地鐵商鋪、大型小區商鋪、專業市場商鋪等。特別是最近一些城市的地鐵建設熱潮，使地鐵商鋪的行情一浪高過一浪，帶給了很多投資者賺錢機會。
　　
　　“技術時代”的賺錢要點
　　
　　在商鋪投資的技術時代里，短期投資的操作要點是“跟行情、跟莊家、押黑馬”。
　　
　　商鋪短期投資，其投機成份更多一些，這就要求投資人要具備良好的市場敏感度和準確判斷力才能賺錢，否則很可能反被套住，或割肉放血。其實就商鋪的投資特性來說，短期投資風險大、回報低，不適宜“玩短線”。
　　
　　為此我們需要更加講究投資技巧，而商鋪投資最基本的三個黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關系。
　　
　　只有做好以上3個要點的功課，我們才能真正把本錢下在一個黃金鋪位上，不久的將來也才能看著它給我們帶來滾滾財源！
　　
　　三、如何考察店鋪價值
　　
　　時至今日，“商鋪是金”的說法已經深入人心，每個在售的商鋪物業都吸引了大量準備開店的投資者。然而，由于缺乏專業指導和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風險。
　　
　　什么是好的商鋪物業
　　
　　好的商鋪一般具備如下特性:適用行業廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的底層或低層商鋪是最佳的商鋪，因為甲級寫字樓的大量人流代表較高的消費力量;而成熟的商業街也是不錯的商鋪，有著天然的人流量……事實上，一些含金量高的商鋪物業往往被發展商保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。
　　
　　應當認識到，能夠在市場以出售形式換現的商鋪，往往已經屬于第二流的品種，投資的時候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位；同時，要區分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業是否已經或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等；值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多；商鋪平面結構也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
　　
　　現在，較多出售的是位于商廈內部的分割鋪位，記者認為，這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位于商廈內部，會受到商廈管理者經營思想和經營水平的制約，還會受到商廈內其他經營者的影響。無論怎樣，首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖。